چگونه برای ملک خود سند بگیریم؟
حتما شما هم تا به حال درباره زمین‌هایی که به چند نفر فروخته شده اند مطالبی را در نشریات خوانده اید این زمین ها معمولا آنهایی هستند که سند ندارند و مشکلاتی را برای مردم و البته قوه قضاییه ایجاد می کنند.
پس تا سند ملکی را که می خواهید خریداری کنید ، ندیده‌اید، پولی پرداخت نکنید.
سابقه تلاش‌های قانونی
در سال ۱۳۶۵ و ۱۳۷۰ برای ساماندهی و تعیین تکلیف ساختمان ها، اراضی کشاورزی و باغ هایی که سند رسمی نداشتند یا صدور سند برای آن از طریق قوانین جاری ممکن نبود ، مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک اصلاح شد.
مهلت اجرای این مواد با وجود انتقاداتی که به آن وارد بود ، چند بار تمدید شد و در آذرماه سال ۱۳۸۳ پایان یافت.
قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان های بدون سند رسمی در جهت اصلاح ، تکمیل و رفع موانع دو ماده یاد شده تصویب شده است.
مهلت اجرای مواد ۱۴۷ و ۱۴۸ قانون ثبت اسناد و املاک در آذرماه ۱۳۸۳، پایان یافت اما مشکل همچنان باقی بود هنوز املاک زیادی با مشکل سند روبه رو بودند.
علاوه بر آن مشکلات ، نحوه اصلاح مواد یاد شده خود مشکلاتی را ایجاد کرده و بستر سوء استفاده‌هایی را فراهم کرده بود.
پس از چند سال ، لایحه «تعیین تکلیف وضعیت ثبتی اراضی و ساختمان های بدون سند رسمی» برای اصلاح مواد ۱۴۷ و تا حدودی ۱۴۸ قانون ثبت ارایه شد تا هم مشکلات قانون قبلی را حل و فکری برای مشکل املاک بدون سند کند.
گسترش زمین‌های بدون سند
مشکل زمین های بدون سند به تهران و دهه های اخیر محدود نمی شود اما تهران و در طول دو دهه اخیر بیشتر با این مشکل روبه رو بوده است.
در دهه ۱۳۶۰، موج مهاجرت روستاییان و شهرهای کوچک به تهران شدت یافت. در همین زمان تعداد زمین های بدون سند افزایش پیدا کرد.
در این دوران افرادی که بدون سند بودند املاکی را از اشخاص دارای زمین خریداری کردند. فروشندگان به دلایل مختلف از جمله خروج از کشور و هراس از تملک اراضی توسط دولت خواستار فروش املاکی بودند که به دلیل موانع قانونی انتقال آنها مجاز نبوده است.
خریداران ، بیشتر افراد مستضعف بودند و در زمین های خریداری شده بدون درافت مجوزهای لازم مبادرت به احداث اعیانی کردند و در نتیجه مشکلات فراوانی برای خود و دولت به وجود آوردند.
مهمترین مشکل ، مالکیت املاک یاد شده بود که به دلیل اینکه برای صدور سند مالکیت آنها موانع قانونی از جمله دریافت مجوز سازمان‌های مربوط مانند شهرداری وجود داشت.
برای حل این مشکل ، پیش از این چند قانون به تصویب رسیده و تازه ترین تلاش قانونگذار تصویب قانون تعیین تکلیف اراضی و ساختمان‌های بدون سند رسمی است
راهکار جدید برای حل مشکل
قانونی تصویب شده است که می تواند این مشکل را حل کند. البته این قانون اگر در کنار طرح کاداستر قرار بگیرد دیگر نه از کلاهبرداری های این چنین خبری است نه دیگر زمین خواران مجالی برای جولان دارند.
در قانون الزام به تنظیم سند رسمی ، همه مجبور هستند برای مایملک خود هرچه که باشد، از ساختمان ، اراضی کشاورزی ، نسق‌های زراعی و باغ ها گرفته تا حتی آپارتمان هایی که در شهر هستند سند تهیه کنند. البته هر یک از این املاک باید دو شرط را داشته باشند:
بر روی اراضی با سابقه ثبتی بنا شده باشد.
تصرف متصرفان قانونی باشد.
برای سند دار شدن کجا بروید؟
حالا اگر شما یکی از املاکی را که در بالا نام بردیم دارید اما ملک شما سند ندارد خیلی نگران نباشید قانون به شما می گوید که چطور باید برای ملک خود سند تهیه کنید.
شاید باید راهی برخی هیات ها شوید تا آنها تکلیف سند دار شدن ملک تان را مشخص کنند. شما بعد از حضور در این هیات ها باید دلایل نداشتن سند را بیان کنید.
اعضا نیز دلایل شما را بررسی می کنند و در صورت لزوم ، تحقیقات لازم را انجام می‌دهند. در این باره یک کارشناس هم باید نظر بدهد و بعد از دریافت نظر کارشناس رای را صادر می کنند.
البته این را نیز باید بدانید که گاهی قانون هم نمی تواند ملک را سند دار کند. یعنی املاکی هستند که نمی شود برای آنها سند صادر کرد ، این املاک به دسته های زیر تقسیم می شوند:
فوت مالک رسمی و حداقل یک نفر از ورثه وی
دسترسی نداشتن به مالکان مشاعی در مواردی که مالکیت متقاضی ، مشاعی و تصرفات وی در ملک ، مفروز است.
مفقودالاثر بودن مالک
دسترسی نداشتن به مالک رسمی و در صورت فوت وی نبود دسترسی به دست کم یک نفر از ورثه
درباره هیات‌های رسیدگی بدانید
حل مشکل سند املاکی که شرایط قانون تعیین تکلیف اراضی و املاک بدون سند داشته باشند از طریق هیات های حل اختلاف این قانون انجام خواهد شد.
در این هیات ها یک قاضی ، رئیس اداره ثبت یا قائم‌‌م قام وی و گاهی رئیس اداره راه و شهرسازی یا رئیس اداره جهاد کشاورزی یا قائم مقام آنان حضور دارند.
این هیات یک دبیر هم دارد و این باید قبل از رسیدگی هیات جریان ثبتی ملک را از اداره ثبت استعلام کند و به هیات گزارش دهد.
وقتی این هیات رای خود را صادر کرد ، آن را در رسانه ها منتشر می کند ، اداره ثبت اسناد محل ملک نیز موظف است این رای را در دو نوبت به فاصله ۱۵ روز در روزنامه های کثیرالانتشار و محلی منتشر کند. البته این موضوع در روستاها هم انجام شده و علاوه بر انتشار آگهی ، رای هیات هم منتشر می شود.
اعتراض وارد است
حال فرض کنید فردی به این رای اعتراض دارد ، قانون برای وی حق اعتراض در نظر گرفته است اما فقط تا ۲ ماه بعد از تاریخ انتشار آگهی حق دارد اعتراض خود را به اداره ثبت محل ملک تسلیم کند و رسید بگیرد.
البته این فرد بعد از اعتراض یک ماه هم وقت دارد که دادخواست خود را به دادگاه تحویل دهد و گواهی تقدیم دادخواست را به اداره ثبت محل برساند. در این صورت ثبت منتظر می ماند تا رای دادگاه صادر شود.
اگر اعتراض در مهلت تعیین شده انجام نشود ، یا اینکه اعتراض انجام شود اما معترض در مهلت تعیین شده داد خواست خود را به دادگاه عمومی تقدیم نکند ، اداره ثبت سند مالکیت رای صادر می کند ، البته دراین زمان هم فرد می تواند به دادگاه مراجعه و دادخواست بدهد.
درباره زمین‌های وقفی
خرید و فروش ساختمان های ساخته شده روی سندهای وقفی ، یکی از دردسرهایی است که شهروندان با آن روبه رو هستند. در قانون تعیین تکلیف اراضی ساختمانی بدون سند ، برای این ساختمان ها هم تعیین تکلیف شده است.
اگر بخشی از ساختمان در زمین وقفی باشد ، هیات با موافقت اداره اوقاف با در نظر گرفتن تمام مدارک و پس از تعیین قیمت قسمتی که متعلق به سازمان وقف است ، در این باره اظهارنظر کرده و رای خود را صادر می کند.
هزینه هایی که باید پرداخت شود
اگر کسی بخواهد تکلیف اراضی ساختمانی بدون سند خود را مشخص کند باید هزینه‌هایی را بپردازد. این هزینه‌ها شامل بهای دفترچه مالکیت و تعرفه سند می شود.
البته باید این را نیز بدانید که در کنار این هزینه ها، معادل ۵ درصد بر مبنای ارزش منطقه ای معین شده بر مبنای برگ ارزیابی که بر اساس قیمت منطقه ای املاک مشابه تعیین می شود ، دریافت شده و به حساب خزانه داری کل کشور واریز می شود.
اگر ملک مورد تقاضا هیچ سندی نداشته باشد علاوه بر هزینه‌ه ای که گفته شد باید فرد درخواست کننده مابه التفاوت هزینه ثبت و صدور سند اولیه را نیز طبق مقررات به حساب خزانه واریز کند.
